厦门楼市近两年是一路升温，与此同时，商品房在交易过程中建筑面积计价方面的纠纷也明显增多。据中国消费者协会统计，消费者在房地产方面的投诉，近三年来分别以23%、25%和13.2%的增长率增长，2003年全国商品房投诉达到1.7万件，而面积之争则是房地产纠纷的焦点。厦门市仲裁委在这几年也受理了相当数量这方面的纠纷，并且呈现逐年递增的趋势，纠纷的主要问题是商品房面积缩水，购房者认为不能明明白白消费。因此，九三学社厦门市委会在今年的政协提案中，就递交了一份“建议在房地产市场中推行按套内面积售房”的提案，希望厦门能继重庆、北京等城市之后，推行这一制度。
[录播]厦门现在的房产买卖都是按照建筑面积计价，建筑面积包含了房屋套内面积和公摊面积。而发生面积纠纷的焦点往往集中在公摊面积上。
[同期声]市政协委员 九三学社社员 周正：相对来说室内面积这一块，就是我们说的套内面积，相对对消费者来说还能看得见、摸得着，反正就是可以具体测量或者怎么样，那么对公摊面积往往普通消费者很难去确认、核实。
九三学社社员：公摊的计算是非常复杂，它包括楼梯、过道、管理用房，怎么摊法，规则都非常复杂。所以很多消费者，包括连开发商都搞不很清楚，所以这都是专业性极强的工作。
市人大常委 九三学社厦门市委会副主委 曾昭文：我们接触了两个高级建筑师，他说我搞这一行的都搞不明白，哪一些应该计入公摊、哪一些不能计入公摊，何况是一般的购房者。这证明这方面的矛盾跟纠纷特别多，所以我们九三学社厦门市委会在年初提出这个提案，目的就是要减少纠纷。
市政协委员 九三学社市委委员 厦门市仲裁委员会副秘书长 张玉生：从我们受理的案件主要有三个类型，这类纠纷一个是套内建筑面积没变，公摊面积增加了，所以导致总的计价面积增加了；第二种类型：总的面积不变，结果套内的建筑面积减少，公摊面积增加；第三种类型就是套内建筑面积和公摊面积都增加，但是公摊面积增加系数明显大。
据作为审理依据，因此有关商品房面积方面的争议，绝大多数是以业主败诉告终，但业主心于套内建筑面积增加系数，所以这三种纠纷的焦点都集中在公摊面积上。
市国土资源与房产管理局房地产权籍处处长 郭俊胜：在纠纷里面最严重的一种，也是老百姓最反感的一种就是套内面积没有增加，但是由于公摊面积增加。所以整个建筑面积增加 小业主要为这个建筑面积增加买单，他们觉得真正我们使用面积没有增加，只是公摊面积增加了，这部分面积我又看不到、摸不着的。所以他们对公摊面积越来越有怀疑态度，觉得开发商跟测量单位甚至跟有关审核部门会串通，所以这方面纠纷比较难以协调。
[录播]所谓公摊就是一个小区、一个楼盘的公共空间、公用面积，还有小区里面为楼盘服务的附属用房，包括设备用房，公摊面积计算是由项目开发商委托专业测量单位根据国家房产测量规范以及厦门市房产测量细则，然后按照设计图纸测算得出的。为什么公摊面积在房屋预售阶段和最后交房结算阶段总有出入呢？
[同期声]九三学社社员 福建省亿力房地产股份有限公司主任工程师 曲昕：之所以产生这种纠纷，我想排除一些开发商的原因，最主要的原因就在于我们的房产测量规范。应该说每一种规范都不可能面面俱到，一些具体部位的规则的制定它属于规范性的、概念性的。它可能会存在一些盲点，特别是随着这几年房地产新户型、新格局的不断推出，这种盲点可能就越来越多。所以包括测量单位的专业人士可能对同一本规范，同一个规则都会有不同的理解 所以这也是让我们开发商感觉非常困惑的问题。
九三学社社员 厦门市建设工程施工图审查所建筑科副科长 曾虹：还有一个问题就是会出现在什么地方，我们建筑设计里面叫做建筑面积的计算规则和办产权证的测量面积的规则 两个规则是不一致的。如果从建筑面积的计算规则它是从结构的外墙算起来围合就成为建筑面积，那从房产面积来测量，它是从干挂的表面的实材面层算起，这个就产生了面积上的差值。
[录播]核算面积对于建筑设计人员来说都是一件费力不讨好的活，特别是关于建筑面积、使用面积这一块，而每栋楼许多结构是隐蔽性的，如果你要重新核算面积，最起码要有一套施工图，这还不算，一般工程施工过程中都会对施工图纸进行调整，这些修改资料作为一般的业主要到哪里去找，就算找到了，要看明白也不是一件容易的事情。
[口播]由于购房者无法直接进行举证或者说明哪些公摊不合理，而且目前也没有一个独立的权威机构可以对公摊问题进行复核或者鉴定，导致无法向审理案件的仲裁庭举证，仲裁庭一般只能以开发商委托的测绘单位的测绘、并且经过主管部门认可的具体数中的迷惑无法揭开，于是产生抵触情绪，社会效果不理想。
[同期声]市政协委员 九三学社市委委员 厦门市仲裁委员会副秘书长 张玉生：我想解决争议的好的办法就是采取商品房销售按照套内建筑面积销售，用这个办法因为可以使商品房买受人都可以用自己简单的工具进行测量，便于他们明白消费、交易透明。
市国土资源与房产管理局房地产权籍处处长 郭俊胜：我们局里面对这个提案很重视，从去年10月份就开始组织专题的调研组进行调研。向社会方方面面，包括业内人士，在网上征集各方面的意见，也了解国内有一些城市有这个做法，我是认为这个提案有一定的可行性 所以我们也在深入研究。
[录播]重庆市在2002年８月１号率先出台了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，条例要求重庆市销售商品房以套内面积作为计价依据，犯规的开发商要遭房价５％至１０％的罚款。此后，北京市也于2003年12月1号开始正式施行套内建筑面积计价，而北京市规定的更彻底：它不再局限于商品房买卖，而是包括经济适用房在内的普通住宅、公寓及其他高档住宅等居住类房屋的预售，都要以套内建筑面积计价和结算房价款。按套内面积计价售房，虽然总房价没变，但增加了房屋销售面积上的透明度，购房者不但可拉绳牵线自己测量计算，还可在选择房屋时进行直观比较。有一个统计说，重庆现在面积纠纷是零。
政协委员周正认为：采用不确定的建筑面积计价最终总是由消费者来买单，这样的风险让相对处于弱势的消费者来承担是不公平的，而采用套内面积计价却可以把这种风险转移给开发商，相对而言会更公平一些。
[同期声]市政协委员 九三学社社员 周正：如果按照套内面积来计算，我感觉这些风险可能房地产商要承担的可能要多一些，为什么呢？因为他事先要把这个建筑面积的成本摊到我们现在套内计算面积当中去，如果他计算得多了，那么它商品房销售的价格就要高，那么对他销售来说就有风险，可能会卖不出去或者怎么样。人家有一个比较，如果他算少了，那么以后实际发生的费用高那么这部分房地产开发商自己要承担的。那么这个风险用这个方式来计算可能就是要房地产开放商来承担，那我觉得从这角度来说，也将会合理一些。
[录播]按套内面积计价最直接的好处就是减少面积纠纷，但人们也担心它可能出现的副作用，首先：公摊面积会不会因此缩水？因为按套内面积计价，必然会提高每平方米的单价，实际上总价是不会变的，只是对计价方式做一个调整。那么如果开发商既不想承担前期销售时候的价格风险，也不想承担后期开发成本提高、利润变薄的风险，会不会压缩公摊，也就是说今后楼道、过道等等会不会越修越窄。
[同期声]九三学社社员 福建省亿力房地产股份有限公司主任工程师 曲昕：如果按照这种方式计价可能在初期有些开发商从成本的角度考虑可能会尽量压低公摊面积，可能会对品质有一定影响，这也是它的负面效益。但是我想这个问题应该不大，因为这几年随着土地拍卖政策以及房地产开发门槛的提高，能够在这个竞争的环境下存活下来的开发商应该都是有实力的，他们的追求应该是高品位高层次的开发，从而在市场中得到长久的回报。
[录播]实行套内计价以后，公共部位如果说缩水了，减少了，风险不仅仅是买房人，对开发商也有危险，比如走道比别人小一号的话，可能面临房子卖不出去的风险。以前按建筑面积卖房的时候，外面的配套好不好，有没有湖，也不和房价挂钩，为什么要建那么好的环境，有湖，有水景花园，实际上这是市场的导向。如果把公共部位建得不好，可能能蒙一个人，两个人，但是不能蒙所有的人，可能卖一部分，其他的房子就卖不出去了，开发商风险更大。
按套内面积计价售房可能产生的另一个问题是，购房者与开发商订的购房合同上的约定面积就是套内面积。这样一来，产权证上的面积会不会“缩水”？因为现在１４０平方米的住房，按套内面积算可能只有１２０平方米了。对于这个问题，重庆的做法是：一码归一码，按套内面积计价售房只是房屋交易中的一个环节，产权证上的面积仍然填写建筑面积。只是这样一来，不知道购房者会不会头晕？但如果产权证按照套内面积算，那么公摊面积可就不受法律保护了，这样一来吃亏的还是购房者。专家说，这些都需要和各方面的政策衔接。
[同期声]市国土资源与房产管理局房地产权籍处处长 郭俊胜：比方说我们目前都按照建筑面积进行统计、计价、征税、赔偿，包括估价、方方面面、包括物业收费等等。特别象是税收，它是按照单位价格500元以上的算高档，按照3%缴契税，如果是按照套内面积计价 象是岛内的房子就有可能都会超过500元以上，那这个可能带来其他政策的改变。
[录播]怎样才能两全其美？市国土资源与房产管理局通过调研以后，提出了两个解决方案。
[同期声]市国土资源与房产管理局房地产权籍处处长 郭俊胜：我们现在提出两种方案，第一种方案：是按照套内面积计价，这个就需要制定配套的其他方面政策，一揽子政策，既能够解决纠纷问题，同时又能够避免产生其他负面影响。那在调研过程中我们又提出了另外一个方案，就是公摊面积和套内面积在签订合同的时候分别约定、分别结算，这种有一个好处，它可以和现行的整个政策环境协调，不必要对其他方面的政策进行过多的调整，同时它能够解决目前测绘纠纷的矛盾。
第二种方案：分别计算就是在签订合同的时候，要求对公摊面积和套内面积分别在合同里面进行约定，结算的时候也是分别结算，比如说套内面积按照3%的误差率来结算，公摊面积也是按照3%的误差率进行结算，比如我们买一套房子，它的公摊面积在合同里面约定是20平方，按照3%误差率的约定，他的误差范围就是0.6平方，这样一来，即使有些开发商要做手脚，他的限度也非常有限，这样也能避免目前按照建筑面积结算总拿公摊面积做文章的弊端。这两个方案目前还在进一步的讨论当中，总之不管用哪一个方案，都会是老百姓在明明白白消费上又迈出了一大步。